Comme je vous le disais dans la note précédente on peut attendre de bonnes surprises du côté des résultats des entreprises. Il ne faudra pourtant pas se laisser aveugler par les chiffres et surtout les pourcentages annoncés. En effet compte tenu de "l'effet de base 2008" les évolutions en pourcentage 2009 vont être particulièrement spectaculaires… Ainsi INTEL CORP vient d'annoncer un résultat du quatrième trimestre 2009 décuplé ( en hausse de 875%). en fait cette forte hausse provient du fait que le résultat comparé de 2008 (au 4ième Trimestre) était pratiquement nul…sur un total de 3,7 milliards pour l'exercice.
Je vous invite à relire la note un petit exercice mathématique et à vous en inspirer chaque fois que des hausses ou baisses en % sont annoncées. Cela s'applique aussi aux évolutions du PIB, de l'immobilier, des prix, des cours…Ainsi une hausse de 2% du PIB, laisse encore un ralentissement de l'activité significatif si la baisse précédente était supérieure ( par exemple -5%)…Il est dans la situation actuelle toujours préférable de revenir aux valeurs nominales et de comparer le niveau atteint avec la moyenne de longue période par exemple.
Ainsi l'ajustement des prix de l'immobilier en 2009 a été très limité, et le rapport entre les prix des logements et le revenu disponible des ménages encore très élevé. On peut donc s'attendre à une poursuite de l'ajustement en 2010 et si le revenu des ménages n'augmente pas sensiblement, ce qui est probable ( voir l'évolution du pouvoir d'achat), à une poursuite de la baisse en 2010… quoiqu'en disent ceux qui voient leurs intérêts dans une reprise de la hausse…
Le neuf est soutenu par le dispositif SCELLIER.
Sur les 105000 logement neufs vendus par les promoteurs en 2009, seuls 35000 ont été acquis par des accédants à la propriété (pour se loger eux-mêmes), le reste pour de l'investissement locatif SCELLIER fortement subventionné par les mesures fiscales. Tant que ces mesures seront maintenues, il n'y aura pas de surstocks dans le neuf, et le faible niveau de construction de logements va contribuer à maintenir une forte demande potentielle de la part des nouveaux accédants même si leur niveau de revenus ne leur permet pas de concrétiser leurs projets.
L'ancien se maintient grâce à l'attentisme des vendeurs potentiels.
Néanmoins le nombre de transactions dans l'ancien a fortement baissé en 2009, à 557.000 transactions contre 813.000 en 2007. Les seconds accédants (qui vendent leur logement pour en acquérir un autre) ayant tendance à différer la vente en attendant une période plus propice. ce qui contribue à limiter la baisse des prix.
Dans une période de hausse, les acheteurs se précipitent pour concrétiser leurs projets, ce qui accélère la hausse, …alors que dans les périodes de baisse, les vendeurs préfèrent différer leurs projets ( pour ne pas subir la baisse des prix), ce qui ralentit et diffère la baisse…
Blog toujours pertinent et très informé; Bravo! A noter que – comme tout ratio – le prix des logements rapporté au revenu disponible est composé de 2 termes. Le ratio Prix / Revenu peut baisser franchement sans pour autant que le prix des logements soit en forte baisse: il suffit pour cela que le dénominateur augmente…
RG.
Je profite de l’aubaine d’accès à vos connaissances pour tenter une question: on dispose de données notariales pour Paris depuis 1840, et jusqu’en 1917 soit quand même sur 68 ans, le ratio Prix/Revenu a été très franchement supérieur au ratio de la période 1918 – 2010. Je n’ai jamais trouvé d’explication à cette anomalie, peut-être avez vous une idée ??
Cordialement,
RG.
( source ratio: ADEF, graphiques sur longue période).
Bonjour
Merci pour vos commentaires en courageants. Effectivement il y a deux composantes dans le ratio, mais d’après moi le revenu disponible ne devrait pas augmenter significativement dans les années à venir comme la note sur le pouvoir d’achat le suggère. D’où plutôt des perspectives de baisse ou de stagnation (plus probable) des prix pendant plusieurs années.
Pour les statistiques depuis 1800, le ratio étant jusqu’en 1918 entre 2 et 3, avec de très fortes baisses pendant les périodes de guerre, l’inflation élevée doit avoir d’une part un impact très fort sur les deux composantes. D’autre part la disparité des revenus déclarés ou connus entre les villes et les campagnes, avec une population globalement plus rurale, des familles plus nombreuses (nombre d’enfants) et surtout je crois un taux de redistribution (allocations sociales et familiales, chômage, retraites) beaucoup plus faible conduisent sans doute à un niveau moyen de revenus très inférieur en pouvoir d’achat à celui actuel. Comme la statistique de l’ADEF le commente et c’est celle je crois qu’il faut prendre comme point de comparaison : la période de référence du tunnel va de 1965 à 2001.
Voici mes humbles commentaires car je ne suis pas un expert de cette période de l’histoire. merci de votre indulgence.
Cordialement
JMP